基金发行市场再迎百亿新基金。

　　基金君获悉，6月21日面向公众投资者发售的国金中国铁建（601186）高速REIT首发当日吸金超过110亿元，而该基金面向公众初始发售份额仅0.375亿份，这也意味着国金中国铁建高速REIT顺利实现“一日售罄”，若是不启动回拨机制，最终配售比例或在0.34%附近。

　　作为公募基金一大类全新品种，国内公募REITs诞生至今一直站在市场“聚光灯”之下，在今年疲弱的市场环境下，年内发行的两只公募REITs“吸金”均在百亿以上，今年4月发行的华夏中国交建（601800）REIT面向公众发售更是一日募集842.33亿元，配售比例低至0.84%，刷新公募基金史上最低认购记录。

　　又一只公募REITs“吸金”超百亿

　　公募REITs市场再迎百亿级别的发行“首秀”。

　　在结束路演推介、询价、定价、战略配售等工作之后，今年第二单公募REITs——国金中国铁建高速REIT迎来面向公众投资者发行的日子。

　　基金发售通告显示，国金中国铁建高速REIT募集的基金份额总额为5.00亿份，其中初始战略配售发售份额为3.75亿份，占本次基金份额发售总量的75%，公众初始发售份额为0.375亿份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的30%，根据询价结果，该基金认购价格为 9.586元，这也意味着面向公众发行的规模仅3.595亿元。

　　据渠道人士透露，截止下午15点，国金中国铁建高速REIT今日募集规模约达113亿元，远超发行上限，有望提前结束募集并开启比例配售。

　　事实上，不仅公开发售引百亿资金追捧，此前的网下询价环节也火爆异常，通告显示，国金铁建高速公路REIT网下询价剔除无效报价后，共收到51家网下投资者管理的125个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为289,050.00万份，为初始网下发售份额数量的33.03倍。

　　据悉国金中国铁建REIT主要投资于渝遂高速重庆段项目，获取后续经营中的盈利收入，此高速项目是重庆市“三环八射”公路网架构中的主要通道，是连接重庆和成都两大城市间的重要交通动脉。

　　重庆渝遂高速公路收入包括项目公司收取的车辆运营通行费、沿线范围内的公路服务设施运营及广告设施运营、出租固定资产、应急救援收入等。2018 年-2021 年的运营通行费收入分别为59,304.74 万元、66,014.59 万元、52,776.85 万元和79,331.47 万元。

　　根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，国金中国铁建REIT 的2022年预测净现金流分派率为 8.05%（年化），2023年预测净现金流分派率为 8.67%。

　　两次刷新公募基金配售比例记录

　　受股债市场表现不佳影响，今年以来基金发行市场热度有所下降，公募REITs成为少有的爆款品种。

　　4月7日，今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT正式首发，包括战略配售、网下及网上认购三个环节引来了超1500亿资金追捧。

　　其中，华夏中国交建REIT面向公众投资者发行7.05亿元的预定规模，当时更是吸引约844亿元认购，最终，公众投资者的配售比例为0.84%，刷新了公募基金首发配售比例的历史最低纪录。而早在去年5月，首批9只公募REITs发行当日合计吸引接近500亿元的认购资金，多只基金配售比例低于10%，中航首钢绿能REIT更是以1.759%的配售比例一度刷新此前由广发科技创新基金创下的最低配售比例记录。

　　在华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆看来，公募REITs受到市场追捧与多重因素有关：首先，从公募REITs的特点看，公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金，能够提供长期稳定的现金流；其次，从资产配置角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产。在权益市场波动较大、稳健收益“资产荒”的背景下，公募REITs能满足投资者的配置需求。此外，从市场供求角度看，我国公募REITs尚处于上市初期的成长阶段，已上市公募REITs产品均通过监管严格审核，资产质量优良，各类资金配置意愿较强。目前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，产品供给有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

　　“一方面针对监管得政策不断利好，2022年开年，财政部、税务总局发布了试点税收政策，北京发布REITs 试点政策及申报辅导手册，紧接着国家发改和国家能源推动清洁低碳能源推进公募REITs试点等等，投资人对REITs这个新型产品未来的发展也更有信心，另一方面，因为首批二批资产都非常优质，但流通份额较小，市场出现了供不应求的现象，另外，近期A股市场持续调整，投资人也更倾向于配置一些收益较稳定的产品。”博时招商蛇口（001979）产业园REIT基金经理王翘楚从政策及供给角度分析了公募REITs火爆的原因。

　　中航基金不动产投资部也表示，REITs市场火爆或源于以下几个因素：一是项目底层资产优质，现金流稳定。二是公募REITs市场供需不平衡，出现了“僧多肉少”的局面。三是股市、债市等市场低迷，行业轮动没有明确方向，稳健类投资品种相对稀缺，导致更多资金转移到公募REITs市场。公募REITs强制分红和资产增值的双重收益特征对投资者颇具吸引力，今年以来存量公募REITs产品的亮眼表现，也吸引了资金的关注。

　　5产品正等“准生证”

　　后续产品还在路上

　　每次新REITs产品发行都迎来众多资金的追捧，这一方面体现出这类特殊风险收益的产品的吸引力，另一方面也因为REITs处于发展的初期，背后“稀缺性”也让机构和个人投资者积极追捧。

　　目前各大基金都在积极筹备REITs项目，行业积极性异常高涨。一些上市公司的通告也显示出后续REITs产品正在走来。

　　如中国外运（601598）近期就发布了通告称，为优化经营模式、盘活存量资产，提升运营效率，中国外运股份有限公司于 2022 年 6 月 15 日召开第三届董事会第十二次会议，审议通过了《关于开展基础设施公募 REITs 申请发行工作的议案》，同意公司开展基础设施公募REITs申报发行工作。

　　从通告来看，该公司拟以下属公司分别持有的6 处仓储物流资产作为底层基础设施项目，开展基 础设施公募 REITs 的申报发行工作。上述仓储物流资产合计土地面积约 43.88 万平方米、资产面积（包括仓储面积和办公楼面积）约 30.54 万平方米。

　　而从交易结构来看，1、由中银基金为基金管理人设立基础设施公募REITs，该公司或其同一控制下的关联方将根据法律法规和监管规则的要求并结合市场情况参与基础设施公募 REITs 的战略配售。

　　2.设立资产支持专项计划。由中银资产管理有限公司作为资产支持证券管理人设立并管理资产支持专项计划，基础设施公募 REITs 认购资产支持证券的全部份额。